号称广州「住宅批发市场」的板块，又有多盘上新了

批发市场相信大家都去过，各行各业都有，但如果说，房地产行业也有呢？

在广州，能被称为住宅批发市场的板块，朱村，可以算一个。

近年来，凭借科教城、地铁21号线、执信中学等利好，朱村跃升成为增城置业热区之一。

适逢金九银十，朱村五个全新盘将入市，担起增城楼市的供应主力。

2012年，广州科教城规划提出，拟引入24所职业院校，以改善广州职业教育教学条件。这一举措，直接让朱村摇身一变成广州热门板块，同时也让开发商看到商机。

广州科教城规划效果图

2013年，朱村第一个商品房项目——仁安花园开建，拉开朱村楼市序幕。

2014年，增城撤市设区，广州地铁21号线工程获批施工，这条贯穿全区的地铁线，同样给朱村带来不小机遇。

随着凤岗、朱村、山田三地铁站设立，朱村“光环加身”，加上价格和不限购的优势，成为广州刚需客必看板块。

之后几年，朱村每次地块拍地都会引来多家房企争抢。2016年5月，合景泰富以31亿元总价一举夺得朱村街两宗宅地，折合楼盘地价5797元和5815元/平，溢价高达181%。

当时的朱村可谓是盛极一时，快6000元/平的楼面价，就快要赶上同年开盘价8300元/平的仁安花园。

短短三年，房价上涨超三成，而朱村靠的仅仅是一条地铁线和科教城的规划。

时间回到2021年，朱村早已不是当初增城的领军板块，引以为傲的21号线也被更高规格的新塘TOD所取代。

不得不承认，朱村的光辉时代已经过去了。

除此之外，朱村板块的房价涨幅，也有些差强人意。

中指院数据显示，2019年朱村均价为19336元/平，今年8月均价为19000元/平，2年多涨幅仅微涨3.38%，远输同板块的新塘和中新。

而造成朱村房价滞涨的原因，主要有以下两个方面。

其一，板块供应量庞大，楼盘之间竞争激烈。

中指院数据显示，截至2021年8月，朱村板块有12个新盘同台竞争，新房库存量达1565套，更别提还有5个全新盘扎堆入市。

众所周知，同一板块内在售项目越多，抢客情况也就越严重，部分项目甚至还会打价格战来吸引买家。

新房量大且竞争激烈，二手房自然也卖不出高价。

根据安居客数据，近3年朱村二手房均价不增反降，从2018年10月的2万/平，下跌至2021年的1.9万/平。

而在贝壳上，朱村还有1085套二手房等待有缘人接盘。

其实不止朱村，在增城大部分板块买二手房，不仅要关注未来房价涨幅，还要考虑到市场流通性。

其二，板块配套兑现时间缓慢。

自从大批开发商来朱村建房后，吸引了一批又一批的刚需买家入住，人口基础有了，但配套却没跟上，难免会引起现住民对居住环境的不满。

靠着一条地铁把刚需吸引过来，后续却没有补齐配套，房价自然也很难再涨。

话虽如此，但往好的方面想，至少朱村留给众多刚需一个上车的机会，毕竟现在广州房价2字头的板块，真的不多。

很多人说朱村是房价透支的代表，这点，我们并不否认。但我们更关注的是，未来朱村还有可能重回高光时刻吗？

就现有条件来判断，小编答案更倾向于肯定，但具体兑现时间尚未可知。

之所以这么说，主要是因为看好朱村旧改给片区带来的机遇。

目前朱村已经敲定的旧改项目有三个，以朱村村为例，不久前刚被大华集团拿下，改造投资总金额约为71亿元。

从区位来看，朱村村位于21号线朱村站上，离富士康科技小镇约3公里，沿广汕公路驾车5来分钟便可抵达，交通十分便捷。

除了先天地段优势，朱村村定位同样不低。据悉，改旧改项目位处第三圈层重点功能区以外区域，总体定位为增城创智中芯区。

这也意味着，未来朱村将会有产业引入，将不不再只是一个纯粹的睡城。

资料显示，朱村村将依托并主动融合“工信部第五研究所”、广州科教城等，打造成为科教创新服务资源汇聚、高仿产业人才集聚的创智中芯区、产商居融合社区。

此外，根据规划，朱村村将引入嘉年华商业品牌，打造超10万㎡朱村嘉年华城市商业TOD。

也就是说，一直困扰居民的商业配套，也会迎来转机。

在补齐产业和商业这两个配套缺陷后，相信朱村会迎来一论新的发展点，不过，还需要多点耐心等待。

最后，聚焦楼市，我们再来看看朱村新入市和即将入市的五个全新盘。

中奥方直明日公元，位于广汕公路北侧，紧挨着富士康科技小镇和电子五所，靠近21号线凤岗站，快线1站到黄埔，3站到天河。

主推面约75-96㎡三至四房，使用率较高。据悉，项目已经开放营销中心，现诚意登记可享开盘98折。

中建宏泰学府悦府，看名字就知道是主打教育的项目，自建有幼儿园和48班制小学，周边毗邻执信中学增城实验学校。

最小户型仅65平，能做到三房，这点倒是挺吸引人眼球的。

香江悦府，离朱村地铁站约1.8公里，不过项目门前有公交车站，2站可达地铁。

首推建面约76-101㎡三至四房，使用率较高，同样是主打性价比的项目。

徐福上坤·云镜风华，毗邻朱村站B出口约20米，且靠近公路，交通便捷的同时也存在一定噪音隐患。

值得一提的是，项目拍地时共经历了47轮竞价，溢价率达42.5%，期待最后会打造出什么样的产品。

丰树增城项目，位于21号线凤岗站A的地铁上盖盘，交通十分优越。不过目前项目进展较慢，预计年底或明年才能入市。

整体来看，已开放营销中心的三个项目都是主打刚需客，均价2字头。

如果你是在朱村周边工作的自住一族，手里资金有限，可以考虑。如果通勤时间超过1小时，或是纯粹因为价格低而买，建议慎重选择。

毕竟房住不炒，朱村可是认真的。

? THE END

想进入增城购房交流群？添加以下二维码备注“增城买房”，拉你进群更多买房建议，也可私聊咨询
推荐阅读：◎广州楼市，会否重回2017？◎刚需，不是所有低价房源的“接盘侠”！◎中心六区变“四区”！新格局下买房要怎样选？
◎这两天被问到最多的，是「还能买二手房吗」◎广州买房，该考虑「长期主义」了

批发市场相信大家都去过，各行各业都有，但如果说，房地产行业也有呢？

 

在广州，能被称为住宅批发市场的板块，朱村，可以算一个。

 

近年来，凭借科教城、地铁21号线、执信中学等利好，朱村跃升成为增城置业热区之一。

适逢金九银十，朱村五个全新盘将入市，担起增城楼市的供应主力。

2012年，广州科教城规划提出，拟引入24所职业院校，以改善广州职业教育教学条件。这一举措，直接让朱村摇身一变成广州热门板块，同时也让开发商看到商机。

 

广州科教城规划效果图

2013年，朱村第一个商品房项目——仁安花园开建，拉开朱村楼市序幕。

 

2014年，增城撤市设区，广州地铁21号线工程获批施工，这条贯穿全区的地铁线，同样给朱村带来不小机遇。

随着凤岗、朱村、山田三地铁站设立，朱村“光环加身”，加上价格和不限购的优势，成为广州刚需客必看板块。

 

之后几年，朱村每次地块拍地都会引来多家房企争抢。2016年5月，合景泰富以31亿元总价一举夺得朱村街两宗宅地，折合楼盘地价5797元和5815元/平，溢价高达181%。

 

当时的朱村可谓是盛极一时，快6000元/平的楼面价，就快要赶上同年开盘价8300元/平的仁安花园。

短短三年，房价上涨超三成，而朱村靠的仅仅是一条地铁线和科教城的规划。

 

时间回到2021年，朱村早已不是当初增城的领军板块，引以为傲的21号线也被更高规格的新塘TOD所取代。

 

不得不承认，朱村的光辉时代已经过去了。

 

除此之外，朱村板块的房价涨幅，也有些差强人意。

 

中指院数据显示，2019年朱村均价为19336元/平，今年8月均价为19000元/平，2年多涨幅仅微涨3.38%，远输同板块的新塘和中新。

 

板块	2019年均价	20201年（8月）均价	涨幅
朱村	19336	19990	3.38%
新塘	21017	23100	9.91%
中新	20242	21333	5.39%

而造成朱村房价滞涨的原因，主要有以下两个方面。

 

其一，板块供应量庞大，楼盘之间竞争激烈。

 

中指院数据显示，截至2021年8月，朱村板块有12个新盘同台竞争，新房库存量达1565套，更别提还有5个全新盘扎堆入市。

众所周知，同一板块内在售项目越多，抢客情况也就越严重，部分项目甚至还会打价格战来吸引买家。

新房量大且竞争激烈，二手房自然也卖不出高价。

根据安居客数据，近3年朱村二手房均价不增反降，从2018年10月的2万/平，下跌至2021年的1.9万/平。

而在贝壳上，朱村还有1085套二手房等待有缘人接盘。

其实不止朱村，在增城大部分板块买二手房，不仅要关注未来房价涨幅，还要考虑到市场流通性。

其二，板块配套兑现时间缓慢。

自从大批开发商来朱村建房后，吸引了一批又一批的刚需买家入住，人口基础有了，但配套却没跟上，难免会引起现住民对居住环境的不满。

靠着一条地铁把刚需吸引过来，后续却没有补齐配套，房价自然也很难再涨。

话虽如此，但往好的方面想，至少朱村留给众多刚需一个上车的机会，毕竟现在广州房价2字头的板块，真的不多。

很多人说朱村是房价透支的代表，这点，我们并不否认。但我们更关注的是，未来朱村还有可能重回高光时刻吗？

 

就现有条件来判断，小编答案更倾向于肯定，但具体兑现时间尚未可知。

之所以这么说，主要是因为看好朱村旧改给片区带来的机遇。

目前朱村已经敲定的旧改项目有三个，以朱村村为例，不久前刚被大华集团拿下，改造投资总金额约为71亿元。

从区位来看，朱村村位于21号线朱村站上，离富士康科技小镇约3公里，沿广汕公路驾车5来分钟便可抵达，交通十分便捷。

除了先天地段优势，朱村村定位同样不低。据悉，改旧改项目位处第三圈层重点功能区以外区域，总体定位为增城创智中芯区。

这也意味着，未来朱村将会有产业引入，将不不再只是一个纯粹的睡城。

资料显示，朱村村将依托并主动融合“工信部第五研究所”、广州科教城等，打造成为科教创新服务资源汇聚、高仿产业人才集聚的创智中芯区、产商居融合社区。

此外，根据规划，朱村村将引入嘉年华商业品牌，打造超10万㎡朱村嘉年华城市商业TOD。

也就是说，一直困扰居民的商业配套，也会迎来转机。

在补齐产业和商业这两个配套缺陷后，相信朱村会迎来一论新的发展点，不过，还需要多点耐心等待。

最后，聚焦楼市，我们再来看看朱村新入市和即将入市的五个全新盘。

 

项目	主推产品	吹风价
中奥方直明日公元	75-96㎡三至四房	2字头
中建宏泰学府悦府	65-125㎡三至四房	2.2万/平
香江悦府	76-101㎡三至四房	2.2万/平
徐福上坤·云镜风华	待定	待定
新加坡丰树增城项目	待定	待定

中奥方直明日公元，位于广汕公路北侧，紧挨着富士康科技小镇和电子五所，靠近21号线凤岗站，快线1站到黄埔，3站到天河。

主推面约75-96㎡三至四房，使用率较高。据悉，项目已经开放营销中心，现诚意登记可享开盘98折。

中建宏泰学府悦府，看名字就知道是主打教育的项目，自建有幼儿园和48班制小学，周边毗邻执信中学增城实验学校。

最小户型仅65平，能做到三房，这点倒是挺吸引人眼球的。

香江悦府，离朱村地铁站约1.8公里，不过项目门前有公交车站，2站可达地铁。

首推建面约76-101㎡三至四房，使用率较高，同样是主打性价比的项目。

徐福上坤·云镜风华，毗邻朱村站B出口约20米，且靠近公路，交通便捷的同时也存在一定噪音隐患。

值得一提的是，项目拍地时共经历了47轮竞价，溢价率达42.5%，期待最后会打造出什么样的产品。

丰树增城项目，位于21号线凤岗站A的地铁上盖盘，交通十分优越。不过目前项目进展较慢，预计年底或明年才能入市。

整体来看，已开放营销中心的三个项目都是主打刚需客，均价2字头。

如果你是在朱村周边工作的自住一族，手里资金有限，可以考虑。如果通勤时间超过1小时，或是纯粹因为价格低而买，建议慎重选择。

毕竟房住不炒，朱村可是认真的。

? THE END

想进入增城购房交流群？添加以下二维码备注“增城买房”，拉你进群更多买房建议，也可私聊咨询
推荐阅读：◎广州楼市，会否重回2017？◎刚需，不是所有低价房源的“接盘侠”！◎中心六区变“四区”！新格局下买房要怎样选？
◎这两天被问到最多的，是「还能买二手房吗」◎广州买房，该考虑「长期主义」了
声明：本信息来自互联网转载，本站仅仅分享信息不保证真实性、实时性、有效性、准确性，信息仅供参考。建议大家不信遥不传遥。如侵权请联系本站客服删除，谢谢！